對上市公司年報實施系統、專業的審核并進行全方位問詢，已經成為滬深交易所公司日常監管體系中的主要方式之一。

Wind數據顯示，截至5月21日，滬深兩市已有超400家上市公司收到交易所的年報問詢函。

5月23日，家居零售龍頭紅星美凱龍也收到上海證券交易所下發的對公司 2018年年度報告的事后審核問詢函。

和不少選擇延期回復問詢函的上市公司不同，紅星美凱龍5月31日按時完成答題“交卷”。在28頁的回復里，紅星美凱龍詳細地就上交所提出的問題一一進行作答。

一位熟悉A股監管的專業人士指出，年報問詢越來越成為交易所的常態化監管舉措，對投資者來說，更重要的是關注上市公司在收到問詢函后能否按時回答、回答內容是否清晰、靠譜。

“壓艙石”全曝光

就紅星美凱龍此次收到的年報問詢函而言，上交所重點關注了公司持有的投資性房地產。

財報顯示，截至2018年底，紅星美凱龍共持有投資性房地產物業面積688.82萬平方米，賬面價值為785.33 億元人民幣。根據回復，紅星美凱龍投資性物業分布如下：

圖：紅星美凱龍2018年投資性物業分布

根據會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

對紅星美凱龍來說，投資性房地產公允價值的變動受到宏觀經濟增長態勢、居民可支配收入水平、家居裝飾及家具行業的消費環境等因素的綜合影響。

隨著北京、上海等一線城市的房地產進入存量時代，核心地段土地稀缺，成熟的投資型物業抑或是具有改造空間的舊樓項目均供不應求。

美國商業地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2018年，外資在中國商業地產的投資激增68%，超過850億元。外資持續加碼一二線商業地產，也間接佐證了紅星美凱龍目前持有的房地產資產的稀缺性。

上市公司持有投資性房地產并不鮮見。根據價值線研究院的統計，A股上市公司2019年一季報中共有1726家上市公司持有投資性房地產，約占A股上市公司總數的一半，其中不乏生物制藥、電子、計算機等高科技行業的上市公司。

作為家居零售業龍頭企業，紅星美凱龍持有投資性房地產其實不難理解。紅星美凱龍所持有的投資性房地產基本都是用于自營家居商場，并賺取租金。

根據年報，截至2018年底，紅星美凱龍全國商場數量達到308家，其中包含80個自營商場以及228個委管商場。2018年，紅星美凱龍自營商場收入同比增長11.6%達77.09億元。

求索家居新零售

除了收取租金或資產增值，投資性房地產還是紅星美凱龍在融資時的“壓艙石”。

眾所周知，民企進行融資時，是否有足夠的抵押物是至關重要的，也是銀行等金融機構的“定心丸”。

或許，這也是眾多上市公司無論是否與房地產有關都樂于持有投資性房地產的重要原因之一吧。

根據回復，紅星美凱龍持有的價值為人民幣594.93 億元的投資性房地產已用于抵押擔保，取得借款人民幣 179.53 億元、資產證券化類產品融資人民幣 61.68 億元，抵押擔保取得的借款及融資額僅占投資性房地產總金額的 31%。

比例如此之低，不僅說明公司是審慎的，換個角度看，也可以理解為公司后續融資空間依然不小。

事實上，在財務管理上，紅星美凱龍一直堅持審慎的做法。為了確保良好的現金流，在搭建完A+H兩個資本市場平臺后，紅星美凱龍通過發債、資產證券化產品以及銀行借款等方式獲取發展資金的渠道更加暢通，成本也更加可控。

作為家居零售龍頭，紅星美凱龍在卡位一二線核心地段商圈、商鋪的同時，也一直在探索家居新零售。

去年牽手騰訊，今年結盟阿里巴巴，以期在家居這個4萬億大市場中繼續保持領先優勢。

去年下半年，紅星美凱龍聯手騰訊推出了IMP全球家居智慧營銷平臺——一個專為中高端家居品牌打造的超精準、全場景、一站式的家裝全周期營銷服務平臺以及最大獲客平臺。

IMP全球家居智慧營銷平臺擁有用戶360°畫像、潛客雷達掃描、全域精準互動、達人社交裂變、品牌立體展示、內容個性化制造、數據營銷、會員定制營銷、用戶全周期管理、終端數字化管理十大武器，能夠通過精準分析、有效觸達、高品質內容帶來高轉化率，進而實現用更少的人、更少的錢，更專業的方法打通線上線下，最終實現提升品牌的營銷效率與效益。

憑借該平臺，紅星美凱龍在2018年“雙十一”創下了驚人的160億元商戶銷售額。今年五一大促，IMP全球家居智慧營銷平臺又為紅星美凱龍狂攬78億商戶銷售額。

日前，紅星美凱龍還與阿里巴巴簽署了《戰略合作協議》，雙方將在新零售門店建設、電商平臺搭建、物流倉配和安裝服務商體系、消費金融、復合業態、支付系統、信息共享七個領域展開深度合作。

紅星美凱龍在《戰略合作協議》中表示，通過與阿里的戰略合作，可以將阿里在新零售領域先進的經營理念與技術支持引入到其家具建材及家居商場的主業經營中來，提升經營效益，進一步推動行業的線上線下的業務融合。

一言以蔽之，面對技術變革與市場變化，紅星美凱龍手握“壓艙石”，求索家居新零售。